不动产价格鉴证评估技术规范

中价协(2020)39 号

第一章总则

第一条为规范不动产价格鉴证评估行为，统一不动产价格鉴 证评估程序和方法，保护价格鉴证评估当事人合法权益和公共利益，根据《中华人民共和国价格法》、《中华人民共和国资产评估法》、《中 华人民 共和国民法典》和中国价格协会《价格鉴证评估执业规范》  等制定本技 术规范。                           /

第二条本规范适用于价格鉴证评估机构及其价格鉴证评估专 业人员 执行不动产价格鉴证评估业务。

第三条本规范所称不动产是指土地、建筑物及其他附着于土 地上的 定着物，包括物质实体及其相关权益。

本规范所称不动产不包含林木、海域等价格鉴证评估标的。

第四条本规范所称不动产价格鉴证评估，是指价格鉴证评估 机构及 其价格鉴证评估专业人员根据委托，按照规定的标准和程序，  运用科学 的方法对不动产价格进行评定、估算，并出具价格鉴证评 估报告的专业 服务行为。

价格鉴定业务出具价格鉴定意见书，价格评估业务出具价格评 估报 告。价格鉴定意见书和价格评估报告统称为价格鉴证评估报告。

第二章不动产价格鉴证评估程序及操作要求

第五条 不动产价格鉴证评估基本程序：

1. 取得委托人出具的价格鉴证评估委托书；

2. 明确价格鉴证评估基本事项，签订委托合同；

3. 指派价格鉴证评估专业人员；

4. 确定价格鉴证评估作业方案；

5. 实物勘验；

6. 收集与整理价格鉴证评估资料；

7. 市场调查；  $

8.  选定价格鉴证评估方法；丁"

9. 测算、分析、确定价格鉴证评估结论；

10. 撰写价格鉴证评估报告；

11.  审核价格鉴证评估报告；

12. 提交 (送达)价格鉴证评估报告；

13. 价格鉴证评估报告归档。

价格鉴证评估机构及其价格鉴证评估专业人员可以根据鉴证评 估业 务的具体情况及重要性原则，合理确定各基本程序的繁简程度,但不得随 意删减价格鉴证评估基本程序。

第六条明确价格鉴证评估基本事项，主要包括下列内容：

1. 委托人；

2. 价格鉴证评估目的；

3. 价格鉴证评估对象及范围；

4. 价格鉴证评估内涵；

5. 价格鉴证评估基准日；

6. 价格鉴证评估作业日期；

7. 价格鉴证评估报告使用范围；

8. 服务费用及支付方式等。

第七条 确定价格鉴证评估作业方案，主要包括下列内容：

1. 确定价格鉴证评估项目性质和工作量；

2. 调查搜集的资料及来源渠道；

3. 拟釆用的价格鉴证评估技术路径和鉴证评估方法；

4. 预计需要的人力、时间和经费；

5. 拟订作业的步骤和时度。第八条 实物勘验

价格鉴证评估人专业员应当对鉴证评估的不动产进行分类逐项 实物 核实或勘验。特殊情况下，如需釆用抽样等方法对不动产进行 现场勘查，应当充分考虑抽样风险。

价格鉴证评估专业人员应当在查验或者勘验记录上签字，同时 要求 参加勘验的其他有关人员在勘验记录上签字。如果其他有关人 员未签字 的，应在勘验记录上载明。

第九条 价格鉴证评估资料的收集与整理

价格鉴证评估专业人员应根据项目具体情况收集不动产鉴证评 估所 需要的资料，关注鉴证评估对象的法律权属，对于没有权属证 明文件的 不动产应当要求委托方或其他相关当事人对其权属作出承 诺或者说明， 釆取签字、盖章及法律允许的其他方式进行确认。

第十条市场调查

价格鉴证评估专业人员应当釆取合法有效的渠道及方式进行市 场调查，形成调查记录，并对市场调查资料的真实性、合法性和关联性进行审查。

第十一条 价格鉴证评估专业人员应当根据搜集到的资料，选 择合理的 技术路径和方法进行测算，形成技术报告，并按照价格鉴 证评估文书格式的相关规定，最终形成价格鉴证评估报告。

第十二条价格鉴证评估机构在执行不动产价格鉴证评估特殊 业务时，可以聘请具有特殊专业知识和经验的专家或机构协助价格 鉴证评估工作，并应在价格鉴证评估报告中说明。

第三章不动产价格鉴证评估方法

第十三条执行不动产价格鉴证评估业务，应当根据价格鉴证 评估目的、价格鉴证评估标的、价格内涵、资料搜集等情况，分析 市场法、收益法和成本法三种资产评估基本方法以及假设开发法、  基准地价系数修正法等衍生方法的适用性。除有专门规定或只能选 择一种评估方法外，应选择两种以上评估方法进行价格鉴证评估。  如果只能釆用一种方法，须说明理由。

第十四条 价格鉴证评估专业人员应当根据所釆用的价格鉴证 评估方法，选取相应的公式和参数进行分析、计算和判断，形成测 算结果，并进行综合分析，形成合理价格鉴证评估结论。

釆用两种以上评估方法进行价格鉴证评估时，应当对釆用不同 方法 鉴证评估形成的测算结果进行分析比较，形成合理价格鉴证评 估结论。

第十五条釆用市场法鉴证评估不动产时，应满足下列条件：

1. 具有公开的市场及活跃的交易，交易市场发育充分；

2. 参照物及其与价格鉴证评估标的可比较的指标、技术参数等 必要 信息可以获得及量化。

第十六条 釆用市场法鉴证评估不动产的基本步骤为：

1.  收集交易实例；

2. 选择可比实例；

3. 建立比较基础；                   二"

4. 选取比较因素；

5. 进行比较修正；:

6. 计算比较价格。

第十七条釆用市场法鉴证评估不动产时，搜集交易实例包括 下列内 容：

1. 交易实例的基本状况，主要包括：名称、坐落、四至、面积、 用途、建筑结构、建成日期、土地形状、土地使用期限、产权状况、  周围环境等；

2. 交易情况：包括交易目的、交易方式、交易税费负担方式、 融资 条件、特殊交易动机等；

3.  成交日期；

4. 成交价格，包括总价、单价及计价方式；

5. 付款方式等。

第十八条 釆用市场法鉴证评估不动产时，可比实例的选取应 符合 下列规定：

1. 从交易实例中选取且不得少于 3个；

2. 成交日期应接近价格鉴证评估基准日，不宜超过 1年，其中房地 产价格鉴证评估不得超过 2年，土地价格鉴证评估不得超过3年；

3. 可比实例应与价格鉴证评估标的相似；

4. 交易类型与鉴证评估目的相适合；

5. 成交价格为正常价格或者可以修正为正常价格。

第十九条釆用市场法鉴证评估不动产时，比较修正因素应包 括交易 情况修正、市场状况修正和不动产状况修正。交易情况修正 是将可比实 例实际交易情况下的价格修正为正常交易情况下的价格。市场状况修正 是将可比实例成交日期的价格修正为价格鉴证评估基准日的价格。不动产状况修正是将可比实例状况下的价格修正为鉴证评估对象状况下的价值，可以分为区位状况修正、权益状况修正和实物状况修正。

第二十条釆用收益法鉴证评估不动产时，应满足下列条件：

1. 价格鉴证评估标的预期收益可以预测并能用货币计量；

2. 获得预期收益所承担的风险能够量度；

3. 预期获利年限能够确定或者合理预期。

第二十一条 釆用收益法鉴证评估不动产的基本步骤为：

1. 收集相关资料；

2. 测算未来收益；

3. 确定收益期限；

4. 确定折现率；

5. 选择适当的计算公式；

6. 计算收益价格。

第二十二条釆用收益法鉴证评估不动产时，不动产未来收益 应当为 不动产自身带来的收益，包含有形收益和无形收益。确定净 收益时应当 考虑未来收益和风险的合理预期。

第二十三条釆用收益法鉴证评估不动产时，收益期限应当考虑建筑 物剩余经济寿命年限与土地使用权剩余使用年限等参数，并根据法律、行政法规的规定确定。

第二十四条釆用收益法鉴证评估不动产时，有租约限制的，租约期内租金宜釆用租约租金，租约期外租金应当釆用正常客观租金。

第二十五条釆用成本法鉴证评估不动产时，应满足下列条件：

1. 能通过重置途径获得，重置成本能够合理估算；

2.  各种损耗可以量化。